Asunnon myynti – Huomioi nämä 9 asiaa, kun olet myymässä asuntoasi vuonna 2022

Asunnon myynti on tavalliselle ihmiselle elämän suurin kauppa, jota ei haluta jättää pelkän tuurin varaan. Yleensä asunnon myynti lähtee liikkeelle sopivan kiinteistönvälittäjän etsimisestä ja hinta-arvioiden kartoittamisesta. Kuitenkin jo hyvän välittäjän löytäminen ilman aiempaa kokemusta tai ystävien suosituksia saattaa tuottaa yllättävän paljon päänvaivaa – puhumattakaan esimerkiksi oikeanlaisen hinnan määrittämisestä.

Markkinointimateriaalien runsas tarjonta 3D-esittelyineen ja virtuaalistailauksineen sekä esimerkiksi välityspalkkioiden silmiinpistävästi vaihtelevat hinnat ja niiden sisältö saattavat ymmärrettävästi herättää hieman hämmennystä.

Siksi me päätimme nyt koota 9 kohdan listan asioista, jotka on syytä ottaa huomioon, kun suunnittelet asuntosi myyntiä.

1. Miten ja mistä laadukkaat myyntikuvat?

Asunnon myynnissä on varmaan mahdotonta liikaa peräänkuuluttaa laadukkaiden myyntikuvien merkitystä, sillä ne ovat yksi tärkeimmistä asioista myynti-ilmoituksessa, ellei jopa se kaikista tärkein.

Jokainen ymmärtää, että juuri myynti-ilmoitus kuvineen vaikuttaa siihen, päättääkö potentiaalinen ostajaehdokas tulla katsomaan kohdetta paikan päälle vai ei.

Melkein poikkeuksetta myyntikuvissa on fiksuinta hyödyntää ammattilaisten osaamista, ja varmistaa näin, että kuvien laatu, valaistus ja kuvakulmat ovat parhaat mahdolliset, eli asuntosi pääsee niissä oikeuksiinsa.

Tämän päivän puhelimien laadukkaat kamerat saattavat houkutella hoitamaan kuvien ottamisen itse, ja periaatteessa myyntikuvat on toki mahdollista kuvata itsekin, mikäli osaamista ja kunnolliset välineet löytyvät omasta takaa. Tässä kohtaa asunnon myyntiä ei kuitenkaan kannata pihistellä, eli jos et ole ihan varma taidoistasi, ulkoista homma suosiolla ammattilaiselle.

Monilla välitysliikkeillä kuvat sisältyvät välityspalkkioon, mutta erojakin eri toimijoiden välillä tämän suhteen on. Kannattaa siis selvittää, kuuluvatko ammattikuvaajan ottamat kuvat pakettiin.

Koti Vaihtoon  LKV:llä prosentin välityspalkkioon sisältyy aina ammattikuvaajan ottamat laadukkaat myyntikuvat. Perinteisten sisä- ja ulkokuvien lisäksi kuvaaja toteuttaa samalla myös huipputason 3D-esittelyn kohteesta. (Katso kohta 4)

2. Asunnon stailaus kuvausta varten

Stailattu kohde myydään yleensä aina nopeammin, joten asunnon myyntiä kannattaa vauhdittaa laittamalla koti “myyntikuntoon”.

Kun kyseessä on hyväkuntoinen asunto, voi omistaja itsekin melko pienellä vaivalla tuoda kohteen parhaat puolet esille, ilman sen suurempaa remontointia. Minimissään asunnon stailaus tarkoittaa kodin huolellista siivoamista sekä tavaramäärän karsimista. Suositeltavaa on siirtää vähintäänkin henkilökohtaiset tavarat pois näkyviltä.

Tavoitteena asunnon stailauksessa on nostaa esille kohteen parhaat puolet ja luoda neutraali yleisilme, joka vetoaa mahdollisimman moneen ostajaehdokkaaseen, eikä tee luotaantyöntävää fiilistä esimerkiksi tavarapaljoudella.

Siivouksen ja karsimisen lisäksi on hyvä kiinnittää huomiota myös asunnon värimaailmaan ja luoda loppusilaus esimerkiksi yhdenmukaisilla ja neutraalinsävyisillä tekstiileillä. Myyntikuvissa kannattaa myös maksimoida kohteen valoisuus ja otattaa kuvat sellaiseen aikaan, kun asuntoon tulvii mahdollisimman paljon luonnonvaloa.

Täsmäohjeet asunnon stailaukseen kannattaa aina kysyä kiinteistönvälittäjältä. Esimerkiksi Koti Vaihtoon LKV:llä asunnon myyntiin sisältyy vakiona kattavat ja selkeät stailausohjeet, joiden avulla onnistut luomaan kuvausta varten visuaalisesti mahdollisimman monia houkuttelevan ilmeen kotiisi.

3. Virtuaalistailauksella saadaan esiin tyhjän asunnon potentiaali

Myös tyhjän asunnon stailaukseen kannattaa panostaa, jotta kohteen parhaat puolet saadaan tuotua esille. Tyhjästä asunnosta ostajaehdokkaiden voi olla todella vaikeaa hahmottaa esimerkiksi huonekorkeutta tai millaiset kalusteet asuntoon mahtuvat, mikä saattaa heikentää kiinnostusta asuntoa kohtaan.

Jotkut kiinteistönvälitysliikkeet tarjoavat stailauspalvelua oikeilla huonekaluilla, mutta tänä päivänä ehdottomasti vaivattomin, ketterin ja kustannustehokkain tapa on toteuttaa tyhjän asunnon myyntistailaus virtuaalisesti.

Laadukas, aidon näköinen virtuaalistailaus ei jää kakkoseksi perinteiselle stailaukselle, vaan jopa päinvastoin. Virtuaalisella sisustuksella herätetään tyhjä kohde henkiin ja kohteeseen voidaan helposti tuoda näyttäviäkin sisustusratkaisuja, joilla tehdä vaikutus ostajaehdokkaisiin.

Stailauksen tarkoituksena ei pitäisi koskaan olla minkään piilottaminen tai peittäminen, vaan kohteen potentiaalin esiin tuominen. Mikäli kuvia varten stailattu kohde ei vastaa todellisuutta, on asuntoesittelyyn tulevilla ostajaehdokkailla edessään pettymys, joka ei edesauta kohteen myyntiä. 

(Myös kalustettu asunto on mahdollista virtuaalistailata kuvausta varten, jolloin olemassa olevat kalusteet poistetaan digitaalisesti ja korvataan virtuaalisisustuksella, joka puhuttelee potentiaalisia ostajaehdokkaita paremmin.)

4. 3D-virtuaaliesittely vauhdittaa asunnon myyntiä

Tänä päivänä perinteisten myyntikuvien ja -videoiden rinnalle ovat nousseet myös erilaiset 3D-virtuaaliesittelyt, jotka tarjoavat entistä tarkemman ja yksityiskohtaisemman näkymän myytäviin kohteisiin.

3D-virtuaaliesittelyt ovat vielä suhteellisen harvinaista herkkua, mutta esimerkiksi Koti Vaihtoon LKV:llä virtuaaliset Näyttö 24/7 -asuntoesittelyt™ on jo otettu osaksi asunnon myyntiä, ihan jokaisessa kohteessa.

Virtuaaliesittelyn ansiosta kiinnostuneet ostajat voivat tutustua kohteeseen tarkemmin, liikkua asunnossa etänä kotisohvalta käsin ja tehdä jopa sisätilamittauksia etukäteen. Ostajaehdokkaat voivat esimerkiksi mitata, kuinka korkealla katto on, minkä pituisia seinät ovat ja miten ne omat kirjahylly ja sohva mahtuisivat asuntoon.

3D-esittelyiden ansiosta kohteista tulee peräti 95 % enemmän yhteydenottoja (Matterport 2018, 9 Surefire Ways To Sell Homes Faster). Ja ottaessaan yhteyttä kiinteistönvälittäjään ostajaehdokkaat ovat myös todennäköisemmin liikkeellä tositarkoituksella. Tämä tietenkin tarkoittaa, että tuloksettomien asuntonäyttöjen määrä pienenee ja asunnon myynti on nopeampaa.

Kun siis harkitset asunnon myyntiä tai etsit kohteellesi välittäjää, kannattaa ehdottomasti selvittää, onko kohteesta mahdollista saada myös virtuaaliesittely.

Lisätietoa aiheesta löydät täältä.

5. Hyvä myynti-ilmoitus herättää kiinnostusta

Pelkillä kuvilla ja muilla visuaalisilla keinoilla ei tietenkään vielä vakuuteta asunnon ostajaehdokkaita, vaan vähintään yhtä olennainen osa markkinointimateriaaleja on houkutteleva myynti-ilmoitus.

Hyvä myynti-ilmoitus erottaa kohteen muista vastaavista. Se herättää potentiaalisten ostajien mielenkiinnon, vastaa heidän mieltään askarruttaviin kysymyksiin ja saa heidät liikkeelle.

Vaikka tarkoitus on erottua joukosta, kannattaa kaunokirjallisten myynti-ilmoitusten sijaan keskittyä asialliseen ja informatiiviseen tekstiin ja antaa kuvien kertoa tunnelmasta.

Hyvässä myynti-ilmoituksessa kerrotaan aina virallisten asiakirjojen mukaiset kattavat perustiedot ja tuodaan esille myös asunnon myyntiin vaikuttavat myyntivaltit. Tällaisia myyntivaltteja saattavat olla esimerkiksi lähialueen palvelut, loistavat ulkoilumahdollisuudet ja keittiöremontissa käytetyt laadukkaat materiaalit tai vaikkapa pihasuunnittelijan suunnittelema puutarha.

Ammattitaitoisen kiinteistönvälittäjän apu tässäkin on korvaamaton, sillä kokenut välittäjä osaa laatia kohderyhmää puhuttelevan myyntitekstin ja tietää, millaisia asioita kohteen potentiaaliset ostajat osaavat arvostaa.

6. Oikeanlainen hinta

Huipputason markkinointimateriaalien lisäksi olennaista asunnon myynnissä on tietenkin kohteen oikeanlainen hinnoittelu.

Ilman kokemusta ja vahvaa aluetuntemusta asuntonsa hinnoittelevat sortuvat helposti joko ali- tai ylihinnoitteluun, jolloin asunto ei mene kaupaksi tai sen myyntiaika venyy kohtuuttoman pitkäksi.

Ammattitaitoinen kiinteistönvälittäjä hinnoittelee asunnon aina tarkkoihin kauppahintatilastoihin ja data-analytiikkaan pohjautuvien tilastojen avulla siten, että kohteesta saadaan paras mahdollinen hinta ja myyntiaika säilyy maltillisena.

Joskin poikkeuksiakin toki on, niin asuntoaan itse myyvien kuin kiinteistönvälittäjienkin keskuudessa.

Toisinaan kohteita saatetaan hinnoitella esimerkiksi tietoisesti yläkanttiin strategiana lähteä pudottamaan hintaa kohti sen todellista arvoa, mutta tällöin vaarana on, että asunnon myyntiaika venähtää ja samalla myytävän kohteen “uutuudenarvo” laskee.

Kokenut kiinteistönvälittäjä puolestaan käyttää asunnon hintaa määrittäessään alueen markkinatuntemustaan ja tietojaan alueella aiemmin toteutuneista kaupoista. Pyyntihintaan vaikuttavat totta kai myös esimerkiksi asunnon kunto, rakennusvuosi, pohjaratkaisu ja tontti sekä lukuisat muut tekijät, joiden arvon kiinteistönvälittäjä tuntee.

Mitä paremmin alkuperäinen pyyntihinta vastaa kohteen todellista arvoa, sitä enemmän ostotarjouksia yleensä myös tulee.

Välittäjän käyttäminen asunnon myynnissä on myös ostajaehdokkaille signaali siitä, että kohteen hinnoittelu on todennäköisemmin kohdillaan. ”Itsemyyjien” hinnoittelu puolestaan herättää ostajissa helpommin epävarmuutta siitä, vastaako pyyntihinta kohteen todellista arvoa.

7. Kiinteistönvälittäjä avuksi vai asunnon myyminen itse?

Asunnon myynnin hoitaminen itse houkuttelee monia luonnollisesti säästösyistä, sillä myymällä asuntonsa itse saattaa säästää helposti useita tonneja. Toisaalta siinä saattaa myös helposti menettää useita tonneja ja joutua tekemään työ silti itse.

Suurin osa kuitenkin luottaa kiinteistönvälittäjien ammattitaitoon ja haluaa päästä itse helpommalla sekä varmistaa samalla, että kohteesta saadaan paras mahdollinen hinta ja asunnon myynti hoituu juridisesti oikein.

Asunnon myyntiin on kuitenkin olemassa myös kolmaskin vaihtoehto, jossa yhdistyy näiden kahden edellä mainitun myyntitavan parhaat puolet.

Näytä kotisi™ on nykyaikainen palvelukonsepti, jossa kokenut kiinteistönvälittäjä hoitaa asunnon myynnin ja markkinoinnin, mutta myyjä maksaa tälle vain yhden prosentin välityspalkkion.

Edullinen palkkio perustuu siihen, että Näytä kotisi™ -palvelussa asunnon myyjä näyttää kotinsa ostajalle itse, mutta kiinteistönvälittäjä huolehtii asuntonäyttöä lukuun ottamatta kaiken muun mitä perinteiseenkin välityspalveluun kuuluu.

Näytä kotisi™ -välityspalvelu on paras ratkaisu silloin, kun haluat säästää välityspalkkioissa, mutta haluat myös hyödyntää kokeneen välittäjän ammattitaitoa asunnon myynnissä.

Jos sinua kuitenkin kiinnostaa asunnon myynnin hoitaminen kokonaan itse, lisätietoa aiheesta löydät esimerkiksi täältä.

8. Välityspalkkioiden suuruus asunnon myynnissä

Kiinteistönvälittäjälle maksettava välityspalkkio on tietenkin yksi niistä asioista, joihin huomio kiinnitetään, kun valitaan itselle sopivaa kiinteistönvälittäjää.

Välityspalkkio on yleensä jokin prosentuaalinen osuus kauppahinnasta ja maksetaan ainoastaan, kun asunto saadaan myytyä ja rahat ovat vaihtaneet omistajaa. Käytännössä euromääräinen välityspalkkio tiedetään tällaisessa palkkiomuodossa aivan tarkalleen vasta, kun jokin ostotarjouksista on päätetty hyväksyä.

Usein kiinteistönvälittäjillä on prosentuaalisen välityspalkkion lisäksi käytössään myös jokin kiinteä minimipalkkio, joka maksetaan kauppahinnasta riippumatta. Tällä tavoin kiinteistönvälittäjät pystyvät turvaamaan palkkansa esimerkiksi silloin, kun myydään kohdetta alueella, jossa minimipalkkio ei todennäköisesti muuten täyttyisi.

Koti Vaihtoon LKV:llä välityspalkkio on 1 % asunnon velattomasta kauppahinnasta (sis. alv 24 %), ja minimipalkkio on 2000 € (sis. alv 24 %). Tutustu hinnoitteluun ja ehtoihin tarkemmin.

9. Mitä kiinteistönvälityspalveluun sisältyy?

Pelkkään välityspalkkioon ei kiinteistönvälittäjän valintaa kannata kuitenkaan perustaa.

Korkea välityspalkkio ei automaattisesti tarkoita parempaa välittäjää tai päinvastoin, sillä edullinen hinta voi kieliä myös tehokkaammasta myyntiprosessista. Lisäksi välityspalveluiden sisällöissä on huomattavia eroja, jotka vaikuttavat nekin hintaan ja siksi toimeksiantosopimusta tehtäessä kannattaa aina varmistaa, mitä kaikkea palveluun kuuluu.

Esimerkiksi Koti Vaihtoon LKV:llä edullinen välityspalkkio perustuu puhtaasti tehokkaaseen, nykyaikaisempaan tapaan tehdä asuntokauppaa.

Monista perinteisemmistä ja kalliimmista kiinteistönvälitysliikkeistä poiketen asunnon myyjä näyttää kotinsa ostajalle itse. Tämä säästää huomattavasti kiinteistönvälittäjän aikaa ja välityspalkkioiden hinnat voidaan pitää maltillisina, vaikka välittäjä hoitaakin myyjän puolesta kaiken muun aina markkinointimateriaaleista mainontaan ja ostotarjousten vastaanottamisesta myyntineuvotteluihin.

Koti Vaihtoon LKV:llä kaikki tämä sisältyy prosentin välityspalkkioon:

1. Aina sinulle yksilöity, LKV-pätevä välittäjä
2. 3D-virtuaaliesittely kodistasi
3. Kattava portaalinäkyvyys (Etuovi, Oikotie, Tori)
4. Some-mainonta asunnollesi (Facebook + Instagram)
5. Ilmainen hinta-arvio
6. Kaikki tarvittavat asiakirjat
7. Ammattivalokuvat
8. Kohderyhmää puhutteleva myynti-ilmoitus
9. Kaikki yhteydenpito ostajaehdokkaisiin
10. Helppo ohjeistus asuntonäyttöä varten
11. Ostotarjousneuvottelut
12. Kauppakirjojen laadinta liitteineen
13. Kaupanteon järjestäminen (sähköinen / perinteinen)
14. Ilmoitusten tekeminen (isännöitsijä + verottaja)