Kiinteistönvälittäjän palkkio – mihin hinta perustuu ja mitä se pitää sisällään?

Kiinteistönvälittäjän palkkio on välitysliikkeen ansaitsema palkkio asunnon myynnistä, josta kiinteistönvälittäjä saa vielä oman provisio-osuutensa palkkana. Myytävä kohde voi olla asunnon lisäksi esimerkiksi loma-asunto tai tontti. Kiinteistönvälittäjän palkkion maksaa yleensä kohteen myyjä, mutta poikkeuksiakin löytyy. Ostotoimeksiannoissa yleensä ostaja maksaa kiinteistönvälittäjän palkkion.

Prosenttiosuus tai ennalta määrätty kiinteä summa

Kiinteistönvälittäjän palkkio on yleensä asunnon kauppahintaan perustuva prosenttiosuus. Meillä Kotivaihtoon.com:illa on edullinen välityspalkkio, 1 % asunnon velattomasta kauppahinnasta. Jotkut välitystoimistot käyttävät myös kiinteää euromääräistä kiinteistönvälittäjän palkkiota, mutta usein puhutaan prosenttiyksiköistä. Psykologisesti summa tuntuu prosenteissa puhuttaessa pienemmältä ja näin välityspalkkiosummatkin voivat kasvaa helposti todella suuriksi.

Kiinteistönvälityspalkkiot pitävät yleensä sisällään:

– Ilmaisen hinta-arvion ja katselmuksen paikan päällä
– Tarvittavien asiakirjojen, kuten isännöitsijäntodistuksen tilauksen
– Ohjeistuksen asuntokuvausta varten
– Ammattivalokuvaajan ottamat kuvat
– Myynti-ilmoituksen kirjoittamisen
– Portaalinäkyvyyden Etuovessa, Oikotiellä ja Torissa
– Yhteydenpidon ostajaehdokkaisiin
– Ostotarjousten vastaanottamisen
– Kauppakirjan laadinnan liitteineen
– Kaupanteon järjestämisen digitaalisesti tai perinteisesti pankissa
– Ilmoituksien tekemisen isännöitsijälle ja verottajalle kaupanteon jälkeen
– Asuntonäyttöjen pitämisen

Kiinteistönvälittäjän palkkioon sisältyviä mahdollisia lisäpalveluita

– 3D-virtuaalikuvaus
– Asunnon stailaus
– Tyhjän asunnon virtuaalistailaus
– Asunnon maksettu mainonta somessa

Meillä 1 % välityspalkkioon sisältyvät kaikki yllä olevat palvelut, paitsi asuntonäyttöjen pitäminen ja stailaus. Kun avaat ovesi itse, säästät yleensä useita tuhansia euroja.

Monet toimistot laskuttavat myös piilokuluja asiakkailta. Esimerkiksi asiakirjoista, valokuvauksesta tai ”toimistomaksuista” saatetaan veloittaa vielä erikseen.

Kiinteistönvälittäjän palkkio – neuvottelut suoraan itämaiselta basaarilta

Useat ns. ”perinteiset” kiinteistönvälitystoimistot neuvottelevat välityspalkkion kohdekohtaisesti. Hinta on myös esillä netissä ja senhän välittäjä tai toimisto mielellään ottaa, jos asunnon myyjä ei pyri neuvotteluilla pudottamaan välityspalkkioprosenttia. Julkista hintaa saatetaan suoraan myös heti keskusteluyhteyden avatessa pudottaa. ”Meillä normaali välityspalkkio on 3,6 %, mutta me kun tunnetaan, niin voin tehdä sulle 3 % palkkiolla”. Näin välittäjä pyrkii klousaamaan myyntitoimeksiannon suoraan ja samalla katselee potentiaalisen asiakkaan reaktioita tarjoukseen.

Melko usein välityspalveluita hankitaankin kontaktien kautta. Meistä lähes jokainen tuntee vähintään yhden jos useammankin kiinteistönvälittäjän ja helposti saatetaankin mennä ensin tutun juttusille. Ainakin kysymään ilmaista asunnon hinta-arviota. Tässä yhteydessä myös ”kaverialennuksen” saaminen voi luoda hyvän olon tunnetta. Todellisuudessa välittäjä saattaa tarjota alennuksia myös sen mukaan, minkä summan hän uskoo kenenkin olevan valmiina kulloinkin maksamaan. Hintaneuvottelutapaa voidaan verrata itämaiseen basaariin.

Välittäjän tavoitteet hintaneuvotteluissa

Välittäjällä neuvottelun tavoitteena on yleensä säilyttää mahdollisimman korkea välityspalkkio siten, että kuitenkin saisi kohteen itsellensä myyntiin. Neuvotteluissa perinteisen toimiston välittäjä puntaroi sitä, kuinka paljon hän joutuu tekemään asunnon myymisen eteen töitä.

Alueen kauppahintatilastoihin, kohteeseen tutustumiseen, kohteessa käymiseen, myyntitekstien kirjoittamiseen ja valokuvauksen järjestämiseen kuluva aika on yleensä suhteellisen vakio.

Eroja kohteen myyntiin kuluvaan aikaan syntyy asuntonäyttöjen määrästä. Tänä päivänä kiinteistönvälittäjät tekevät paljon etätöitä ja ajot syntyvät pääasiassa välittäjän oman kodin ja myytävien asuntojen välillä. Mitä nopeammin kohde menee kaupaksi, sitä vähemmän välittäjällä menee luonnollisesti siihen työaikaa. Siispä mitä parempi kohde on välittäjälle, sitä alhaisempaan välityspalkkioprosenttiin hän on todennäköisesti myös valmis suostumaan.

Kiinteistönvälityspalkkiot – Kuinka paljon asunnon myyjän kannattaisi maksaa?

Asunnon myyjänä sinulle tarjotut kiinteistönvälityspalkkiot putoavat yleensä merkittävästi, kun muistat mainita, että olet kilpailuttamassa välittäjää. Olettaen siis, että kohteesi on välittäjien näkökulmasta houkutteleva (menee nopeasti kaupaksi).

Vaikka neuvottelu onkin kivaa ja yksi myynnin suoloista, kiinteistönvälityspalkkiot ovat sellainen asia, mistä meidän ei tarvitse neuvotella lainkaan. Tiedämme, että hintamme on suhteessa muihin välittäjiin, palvelun laajuuteen, laatuun ja muutenkin, no kohdillaan. Monet sanovat jopa halvaksi. Onhan palvelumme yleensä vähitään 2,5 kertaa ja useimmiten yli 3 tai jopa yli 4 kertaa halvempi kuin kilpailevien välitysliikkeiden kiinteistönvälityspalkkiot.

Siihen ei ole yhtä ainoaa vastausta, kuinka paljon asunnon myyjän tulisi tai kannattaisi maksaa välityspalkkiota asuntonsa myynnistä. Varmaa on kuitenkin se, että liikaakin monesti maksetaan. Kiinteistönvälittäjän palkkiosta huolimatta asunnon myynti kannattaa useissa tapauksissa jättää ammattilaiselle, jolla on ymmärrystä siitä, miten kohteesta saadaan paras mahdollinen kauppahinta samalla pitäen myyntiaika maltillisena.

Asunnon myyjällä on harvoin kiire, mutta asunnon myymisellä yleensä on

Moni ajattelee, että ”asuntoahan tässä myydään – eihän minulla mikään kiire ole”. Näin varmasti onkin, mutta asunnon ”vanheneminen” myyntiportaaleissa ei ole hyvä juttu lopullista kauppahintaa ajatellen.

Mitä pidempään asunto on myytävänä, sitä enemmän ostajilla on pelivaraa neuvotella asunnon hintaa alaspäin. Liian korkealla hinnalla kysyntää ei ole riittävästi ja hintaa joudutaan pudottamaan. Tästä syystä oikean markkinahinnan asettaminen heti myynnin käynnistämisen yhteydessä on erittäin tärkeää. Pyyntihinnan pudottaminenkin portaaleissa näkyy asuntoja seuraaville ostajaehdokkaille.

Otetaan pieni esimerkki:

Jos asunnon markkinahinta on vaikkapa 200 000 €, mutta siitä haluttaisiin saada 205 000 €. Tällöin, toki kohteesta riippuen, tavoitehintaan saatettaisiin päästä paremmin asettamalla pyyntihinnaksi 205 000 €, kuin esimerkiksi 215 000 €.

Yleensä välittäjän näkemys realistisesta hintapyynnistä saattaakin olla myyjän ajatusta alhaisempi. Tähän on kuitenkin usein ihan järkevät perustelut, jotka todennäköisesti pohjautuvat aikaisempiin toteutuneisiin kauppahintatilastoihin. Muutamien tonnien ero lopullisessa kauppahinnassa ei muuta kiinteistönvälittäjän palkkiota kovinkaan paljoa. Tästä huolimatta niin välittäjä, kuin myyjäkin toivovat mahdollisimman korkeaa kauppahintaa ja siitä syntyvää asiakastyytyväisyyttä.

Maltillinen myyntiaika yleensä kannattaa

Hyvä kauppahinta ja maltillinen myyntiaika kulkevat yleensä käsi kädessä, sillä suurin osa asunnoista myydään varsinkin tällä hetkellä hyvin nopeasti. Parhaassa tapauksessa alkuperäinen pyyntihinta on asetettu oikein, eli ei liian matalaksi, mutta ei myöskään liian korkeaksi. Suosituilla alueilla tällaisessa tilanteessa saatetaan usein saada useampia asunnon ostosta kilpailevia ihmisiä ja lopullinen kauppahinta voi hyvin kivuta markkinahintaa huomattavasti korkeammaksi.