Toimeksiantosopimus asunto-osakkeesta — myyjän opas
Johdanto
Asunto-osakkeen myynti alkaa virallisesti toimeksiantosopimuksen laatimisella. Tämä asiakirja määrittelee välittäjän ja myyjän väliset vastuut sekä palkkion suuruuden. Se takaa molemmille osapuolille turvallisen ja selkeän myyntiprosessin.
Onnistunut asuntokauppa vuonna 2026 edellyttää sopimusehtojen tarkkaa tuntemista. Tässä oppaassa pureudumme siihen, mitä jokaisen myyjän tulee tietää sopimuksen kestosta, hinnoittelusta ja välittäjän velvollisuuksista.
Artikkelin pääkohdat
- Varmista aina, että toimeksiantosopimus tehdään kirjallisesti tai sähköisesti, jotta kaikki sovitut ehdot, kuten välityspalkkio ja myyntiaika, ovat molempia osapuolia sitovia ja selkeitä.
- Sovi välityspalkkion suuruudesta ja asiakirjakuluista tarkasti etukäteen välttyäksesi yllätyksiltä, sillä palkkio lasketaan yleensä asunnon velattomasta kauppahinnasta myyntiprosessin päätteeksi onnistuneen asuntokaupan jälkeen.
- Muista, että toimeksiantosopimus voi olla voimassa enintään neljä kuukautta kerrallaan, mikä antaa sinulle mahdollisuuden arvioida välittäjän työn tuloksia ja tarvittaessa vaihtaa palveluntarjoajaa.
- Kerro välittäjälle avoimesti kaikki tiedossasi olevat asunnon viat ja taloyhtiön tulevat remontit, sillä rehellinen tiedonantovelvollisuus suojaa sinua myyjänä mahdollisilta jälkikäteisiltä korvausvaatimuksilta ja riidoilta.
- Hyödynnä yksinoikeudellista sopimusta, joka takaa välittäjän täyden panostuksen ja yhtenäisen markkinoinnin, varmistaen samalla, että kaikki ostajaehdokkaat saavat asunnostasi täsmälleen samat ja oikeat tiedot.
Toimeksiantosopimuksen perusteet ja muoto
Toimeksiantosopimus on kirjallinen asiakirja, jolla asunnon myyjä valtuuttaa kiinteistönvälitysliikkeen hoitamaan osakehuoneiston myyntiä. Se luo oikeudellisen raamin koko myyntiprosessille ja määrittelee osapuolten vastuut tarkasti. Toimeksiantosopimuksen sisällön keskeiset ehdot.
Sopimus on turva molemmille osapuolille, sillä se selkeyttää pelisäännöt heti alusta alkaen. Ilman kirjallista sopimusta välittäjä ei voi laillisesti edustaa myyjää tai markkinoida kohdetta. Käytännön ohjeet toimeksiantosopimuksesta ovat hyvä lähtökohta.
Kirjallinen muoto on ehdoton vaatimus
Laki edellyttää, että toimeksiantosopimus tehdään aina kirjallisesti tai sähköisesti siten, ettei sitä voi muuttaa yksipuolisesti. Suullinen sopimus ei ole pätevä, eikä välittäjällä ole oikeutta palkkioon ilman asianmukaista dokumentaatiota.
Sopimuksesta on käytävä ilmi kaikki keskeiset ehdot, kuten välityspalkkion suuruus ja sopimuksen voimassaoloaika. Tämä suojaa myyjää yllättäviltä kuluilta ja epäselviltä tilanteilta.
Sähköinen allekirjoitus on nykyään yleisin tapa vahvistaa sopimus, mikä nopeuttaa prosessin käynnistämistä huomattavasti.
Sopimuksen osapuolet ja kohde
Sopimuksessa on yksilöitävä tarkasti myytävä asunto-osake, taloyhtiön nimi ja osakenumerot. Myyjänä toimivat kaikki ne henkilöt, jotka omistavat osakkeet tai joilla on niihin hallintaoikeus.
Esimerkiksi aviopuolisoiden omistamassa asunnossa molemmien on allekirjoitettava sopimus, vaikka vain toinen hoitaisi käytännön asioita. Välittäjän on varmistettava omistussuhteet isännöitsijäntodistuksesta ennen myynnin aloittamista.
Jos kyseessä on kuolinpesän omistama asunto, kaikkien osakkaiden on annettava suostumuksensa myyntiin. Tällöin sopimuksen liitteeksi tarvitaan sukuselvitykset ja mahdolliset valtakirjat.
Kuluttajansuojan vaikutus sopimusehtoihin
Kuluttajansuojalaki asettaa tiukat raamit sille, mitä toimeksiantosopimuksessa voidaan sopia. Sopimusehdot eivät saa olla kuluttajan kannalta kohtuuttomia tai hyvän välitystavan vastaisia.
Välittäjän on selitettävä sopimuksen sisältö myyjälle niin, että tämä ymmärtää kaikki velvoitteensa. Epäselvissä tilanteissa sopimusta tulkitaan yleensä kuluttajan eli myyjän eduksi.
Tämä korostaa välittäjän vastuuta ammattilaisena, jonka on huolehdittava, että myyjä on tietoinen kaikista sopimuksen oikeusvaikutuksista.
Hinnanmääritys ja markkinointi sopimuksessa
Toimeksiantosopimukseen kirjataan asunnon tavoitehinta, joka perustuu välittäjän tekemään hinta-arvioon. Tämä hinta ei ole lopullinen myyntihinta, vaan lähtökohta markkinoinnille.
Välittäjän on perusteltava näkemyksensä markkinatilanteella ja toteutuneilla kauppahinnoilla samalla alueella. Realistinen hinnoittelu on nopean ja onnistuneen kaupan perusedellytys.
Myyntihinta ja velaton hinta
Asunto-osakkeen kohdalla on tärkeää erottaa myyntihinta ja velaton kauppahinta toisistaan. Velaton hinta sisältää asunnon osuuden taloyhtiön lainoista, kun taas myyntihinta on se summa, joka maksetaan myyjälle.
Toimeksiantosopimukseen merkitään yleensä molemmat hinnat, jotta markkinointi on selkeää ja läpinäkyvää. Ostajan on tiedettävä tarkalleen, kuinka suuri osa hinnasta on yhtiölainaa ja kuinka suuri osa käteismaksua.
Esimerkiksi Liisa myi kaksiotaan, jonka velaton hinta oli 200 000 euroa, mutta yhtiölainaa oli 50 000 euroa. Tällöin myyntihinnaksi merkittiin 150 000 euroa, mikä on myyjän saama osuus.
Markkinointikanavat ja näkyvyys
Sopimuksessa sovitaan, missä kanavissa asuntoa markinoidaan ja millaisia toimenpiteitä myynnin edistämiseksi tehdään. Yleisimpiä kanavia ovat suuret asuntoportaalit, välittäjän omat verkkosivut ja sosiaalinen media.
Laadukkaat valokuvat ja mahdollisesti videokuvaus tai 3D-esittely ovat nykyään vakio-osia markkinointisuunnitelmaa. Näiden kustannuksista ja toteutuksesta on sovittava selkeästi toimeksiantosopimuksessa.
Välittäjä voi myös ehdottaa stailausta tai pieniä pintaremontteja asunnon houkuttelevuuden lisäämiseksi. Nämä ovat vapaaehtoisia toimia, joista myyjä päättää itse välittäjän suositusten perusteella.
Esittelyjen järjestäminen
Sopimukseen on hyvä kirjata, miten asunnon esittelyt hoidetaan ja milloin välittäjällä on pääsy asuntoon. Yleisesittelyt ja yksityisnäytöt ovat molemmat tärkeitä työkaluja ostajien tavoittamiseksi.
Myyjän on huolehdittava, että asunto on esittelykunnossa sovittuina aikoina. Välittäjä taas vastaa siitä, että esittelyt sujuvat turvallisesti ja ammattimaisesti.
On suositeltavaa, että myyjä ei ole itse paikalla esittelyjen aikana, jotta ostajat voivat tutustua kotiin rauhassa.
Välityspalkkio ja kulurakenne
Välityspalkkio on korvaus, jonka myyjä maksaa välitysliikkeelle onnistuneesta kaupasta. Palkkion suuruus ja sen laskentatapa on sovittava tarkasti toimeksiantosopimusta laadittaessa.
Palkkio on yleensä merkittävin myyntiin liittyvä kustannus, joten sen perusteet on ymmärrettävä huolellisesti. Se kattaa välittäjän tekemän työn, asiantuntemuksen ja markkinointipanostukset.
Prosenttiperusteinen palkkio ja kiinteä hinta
Useimmiten palkkio lasketaan prosenttiosuutena asunnon velattomasta kauppahinnasta tai myyntihinnasta. Kiinteä palkkio on selkeä vaihtoehto, jolloin myyjä tietää tarkan summan etukäteen riippumatta lopullisesta kauppahinnasta.
Palkkion on oltava kohtuullinen suhteessa välitystehtävän vaativuuteen ja työmäärään. Kuluttaja-asiamies ja hyvä välitystapa valvovat, ettei palkkio muodostu kohtuuttomaksi.
Sopimuksessa on mainittava, sisältääkö ilmoitettu palkkio arvonlisäveron, joka on tällä hetkellä 25,5 prosenttia. Kuluttajille suunnatussa markkinoinnissa ja sopimuksissa hinnat on aina ilmoitettava verollisina.
Markkinointikulut ja asiakirjakustannukset
Sopimuksessa on eriteltävä, sisältyvätkö valokuvaus, markkinointiportaalien maksut ja asiakirjatilaukset välityspalkkioon. Jos nämä laskutetaan erikseen, on niistä sovittava kirjallisesti ja määriteltävä hintakatto.
Myyjän on hyvä tiedostaa, että isännöitsijäntodistuksen ja muiden tarvittavien liitteiden hankkiminen maksaa yleensä muutamia satoja euroja. Nämä kulut lankeavat usein maksettavaksi, vaikka kauppaa ei syntyisikään.
Välittäjän on esitettävä myyjälle arvio näistä kuluista ennen sopimuksen allekirjoittamista. Avoimuus kulurakenteessa ehkäisee jälkikäteisiä riitoja ja epäselvyyksiä laskutuksessa.
Palkkion maksuajankohta
Välityspalkkio erääntyy maksettavaksi yleensä vasta silloin, kun kauppa on syntynyt ja kauppakirja allekirjoitettu. Tämä on myyjän kannalta turvallinen malli, sillä se sitoo välittäjän palkkion onnistuneeseen lopputulokseen.
Joissakin tapauksissa voidaan sopia, että osa kuluista maksetaan jo myyntiprosessin aikana, mutta tämä on harvinaisempaa. Pääsääntö on, että välittäjä kantaa riskin myyntityön onnistumisesta.
Jos kauppa peruuntuu myyjästä johtuvasta syystä hyväksytyn tarjouksen jälkeen, välittäjällä voi olla oikeus palkkioon tai osaan siitä.
Sopimuksen voimassaolo ja irtisanominen
Toimeksiantosopimus on voimassa vain rajoitetun ajan, jotta myyjä ei sitoudu yhteen välittäjään ikuisesti. Lain mukaan sopimus voi olla voimassa kerrallaan enintään neljä kuukautta.
Tämä aikaraja on ehdoton, eikä sitä voida kiertää sopimusehdoilla. Se pakottaa välittäjän toimimaan aktiivisesti ja antaa myyjälle mahdollisuuden vaihtaa välittäjää, jos tuloksia ei synny.
Määräaikaisuus ja jatkosopimukset
Neljän kuukauden määräaika on asetettu suojaamaan kuluttajaa, jotta myyntiprosessia voidaan arvioida säännöllisesti. Jos asunto ei mene kaupaksi, sopimusta voidaan jatkaa uudella kirjallisella sopimuksella.
Jatkosopimus on tehtävä ennen edellisen sopimuksen päättymistä, jotta myyntityö voi jatkua keskeytyksettä. Välittäjä ei saa automaattisesti uusia sopimusta ilman myyjän nimenomaista suostumusta.
Uusi sopimuskausi voi olla taas enintään neljä kuukautta kerrallaan. On suositeltavaa tarkistaa tässä vaiheessa myös hinta ja markkinointistrategia, jos kauppoja ei ole syntynyt.
Irtisanominen kesken sopimuskauden
Määräaikainen sopimus on lähtökohtaisesti sitova molemmille osapuolille koko kauden ajan. Myyjä voi kuitenkin irtisanoa sopimuksen, jos välittäjä laiminlyö tehtäviään tai toimii hyvän välitystavan vastaisesti.
Jos myyjä haluaa keskeyttää myynnin ilman välittäjän virhettä, hän voi joutua korvaamaan välittäjälle jo aiheutuneet todelliset kulut. Nämä kulut on oltava määriteltynä alkuperäisessä sopimuksessa.
Irtisanominen on aina syytä tehdä kirjallisesti, jotta siitä jää todiste. Välittäjän on vahvistettava irtisanominen ja lopetettava kohteen markkinointi välittömästi.
Sopimuksen raukeaminen
Sopimus raukeaa automaattisesti, kun määräaika umpeutuu, ellei jatkosta ole sovittu. Se päättyy myös silloin, kun kohde on myyty ja välitystehtävä on suoritettu loppuun.
Jos myyjä päättää poistaa asunnon myynnistä kokonaan, sopimus voidaan päättää yhteisymmärryksessä. Tällöin on hyvä sopia mahdollisten kulujen korvaamisesta selkeästi.
Välittäjän ja myyjän velvollisuudet
Onnistunut asuntokauppa perustuu avoimuuteen ja molemminpuoliseen tiedonkulkuun. Sekä välittäjällä että myyjällä on laissa määriteltyjä velvollisuuksia, joita on noudatettava tarkasti.
Välittäjä toimii asiantuntijana, mutta hän on riippuvainen myyjän antamista tiedoista. Vastuu asunnon kunnosta ja ominaisuuksista jakautuu molempien osapuolten kesken.
Välittäjän selonottovelvollisuus
Välittäjän on tarkistettava kaikki asunnon myyntiin vaikuttavat tiedot isännöitsijältä ja viranomaisilta. Hänen on varmistettava, että myyntiesitteessä annetut tiedot neliöistä, remonteista ja yhtiövastikkeista ovat oikein.
Ammattitaitoinen välittäjä tutustuu taloyhtiön kunnossapitotarveselvitykseen ja tilinpäätökseen huolellisesti. Hänen tehtävänsä on kertoa ostajalle myös mahdollisista tulevista suurista remonteista, kuten putkiremontista.
Jos välittäjä havaitsee asunnossa jotain epäilyttävää, hänen on kehotettava myyjää teettämään tarkempia tutkimuksia. Välittäjä ei saa peitellä havaitsemiaan vikoja tai puutteita.
Myyjän tiedonantovelvollisuus
Myyjän on kerrottava välittäjälle kaikki tiedossaan olevat viat ja puutteet, jotka voivat vaikuttaa ostopäätökseen. Salailu voi johtaa myöhemmin hinnanalennusvaatimuksiin tai jopa kaupan purkuun.
Esimerkiksi Jani tiesi kylpyhuoneen lattiakaivon vetävän huonosti, mutta jätti mainitsematta asiasta välittäjälle. Tällainen tieto on oleellinen, ja se on kirjattava toimeksiantosopimuksen liitteenä olevaan selostusliitteeseen.
Myyjän on myös ilmoitettava, jos asunnossa on tapahtunut vesivahinkoja tai jos siellä on epäilty sisäilmaongelmia. Rehellisyys on myyjän paras suoja myöhempiä korvausvaatimuksia vastaan.
Hyvä välitystapa ohjaa toimintaa
Kiinteistönvälitysalalla noudatetaan hyvää välitystapaa, joka on kokoelma eettisiä ja ammatillisia sääntöjä. Se velvoittaa välittäjää toimimaan puolueettomasti ja huolellisesti molempien osapuolten edun mukaisesti.
Välittäjän on kohdeltava kaikkia ostajaehdokkaita tasapuolisesti ja annettava heille samat tiedot kohteesta. Hän ei saa antaa harhaanjohtavaa kuvaa asunnon kysynnästä tai tarjouksista.
Hyvän välitystavan noudattaminen varmistaa, että kauppaprosessi on läpinäkyvä ja oikeudenmukainen.
Yksinoikeus ja sen merkitys myyjälle
Suomessa käytetään lähes poikkeuksetta yksinoikeudellisia toimeksiantosopimuksia asunto-osakkeiden myynnissä. Tämä tarkoittaa, että vain yksi välitysliike kerrallaan hoitaa asunnon myyntiä ja markkinointia.
Yksinoikeus on selkeä toimintatapa, joka estää päällekkäisen työn ja ristiriitaiset tiedot markkinoilla. Se luo välittäjälle työrauhan ja mahdollisuuden keskittyä parhaan tuloksen saavuttamiseen.
Mitä yksinoikeus käytännössä tarkoittaa
Yksinoikeus antaa välittäjälle varmuuden siitä, että hän saa palkkion tekemästään työstä kaupan toteutuessa. Se kannustaa välittäjää panostamaan markkinointiin ja aktiiviseen myyntityöhön täydellä teholla.
Jos myyjä tekee kaupat itse yksinoikeuden ollessa voimassa, välittäjällä on silti oikeus palkkioon, jos näin on sovittu. Tämä on yleinen ehto, jolla estetään välittäjän tekemän työn hyödyntäminen ilman korvausta.
Myyjän on siis ohjattava kaikki suorat yhteydenotot välittäjälle sopimuskauden aikana. Tämä varmistaa, että kaikki ostajaehdokkaat saavat saman asiantuntevan palvelun ja tiedot.
Rinnakkaiset toimeksiannot harvinaisuutena
On mahdollista sopia, että useampi välittäjä myy samaa kohdetta, mutta tämä on asunto-osakekaupassa erittäin harvinaista. Se johtaa usein sekavaan markkinointiin ja ostajien hämmennykseen eri hinnoista tai tiedoista.
Useimmat välitysliikkeet eivät suostu rinnakkaisiin sopimuksiin, koska riskinä on työn valuminen hukkaan toisen välittäjän tehdessä kaupan. Yksinoikeus on selkein toimintatapa molemmille osapuolille.
Jos myyjä haluaa kokeilla useampaa välittäjää, se kannattaa tehdä peräkkäin eikä samanaikaisesti. Näin jokainen välittäjä saa reilun mahdollisuuden näyttää osaamisensa.
Yksinoikeuden päättyminen
Kun toimeksiantosopimus päättyy, myös yksinoikeus lakkaa olemasta voimassa. Tämän jälkeen myyjä on vapaa tekemään uuden sopimuksen toisen välitysliikkeen kanssa.
On kuitenkin huomioitava mahdollinen jälkipalkkio-oikeus, joka voi rajoittaa myyjän vapautta myydä asunto aiemmin esitellylle ostajalle. Tästä on sovittava selkeästi sopimuksen päättyessä.
Asiakirjat ja jälkipalkkio
Toimeksiantosopimuksen liitteeksi tarvitaan kattava määrä asiakirjoja, jotka kuvaavat asunto-osakkeen ja taloyhtiön tilaa. Ilman näitä dokumentteja välittäjä ei saa aloittaa kohteen julkista markkinointia.
Asiakirjojen hankinta on välittäjän vastuulla, mutta myyjän on annettava tarvittavat valtuutukset niiden tilaamiseen. Oikeat ja ajantasaiset tiedot ovat kaupan onnistumisen perusta.
Isännöitsijäntodistus on tärkein asiakirja
Isännöitsijäntodistus sisältää tiedot yhtiön taloudesta, tehdyistä remonteista ja huoneiston vastikkeista. Se ei saa olla kolmea kuukautta vanhempi kaupantekohetkellä, joten se on usein uusittava myyntiprosessin aikana. Tämän mukaan myyjän vastuulla on ilmoittaa remonteista.
Todistuksesta käy ilmi myös mahdollinen yhtiölainaosuus, joka on myyjän kannalta kriittinen tieto hinnanmäärityksessä. Välittäjä laskee velattoman hinnan ja myyntihinnan eron näiden tietojen perusteella.
Jos taloyhtiössä on meneillään tai suunnitteilla suuria remontteja, isännöitsijäntodistuksen liitteenä on oltava niitä koskevat päätökset ja kustannusarviot. Ostajan on voitava arvioida tulevat asumiskustannukset tarkasti.
Jälkipalkkion ehdot ja kesto
Jälkipalkkio tarkoittaa välittäjän oikeutta palkkioon, jos kauppa syntyy sopimuksen päättymisen jälkeen henkilön kanssa, joka osoitettiin asunnolle sopimuskauden aikana. Tämä ehto on voimassa enintään kuusi kuukautta sopimuksen päättymisestä.
Jälkipalkkio-oikeus edellyttää, että välittäjän toiminnalla on ollut ratkaiseva vaikutus kaupan syntymiseen. Pelkkä asunnon näyttäminen ei aina riitä, vaan välittäjän on täytynyt edistää neuvotteluja merkittävästi.
Välittäjän on toimitettava myyjälle lista niistä henkilöistä, joita jälkipalkkio-oikeus koskee, heti sopimuksen päätyttyä. Tämä selkeyttää tilannetta, jos myyjä jatkaa myyntiä itse tai toisen välittäjän kanssa.
Sopimuksen purkaminen virheen vuoksi
Jos välittäjä syyllistyy vakavaan virheeseen tai laiminlyöntiin, myyjällä on oikeus purkaa toimeksiantosopimus päättymään heti. Tällöin välittäjällä ei ole oikeutta palkkioon tai kulujen korvaukseen.
Virheeksi katsotaan esimerkiksi virheellisten tietojen antaminen ostajalle tai markkinoinnin täydellinen laiminlyönti. Purkaminen on tehtävä kirjallisesti, ja siinä on yksilöitävä perusteet sopimuksen päättämiselle.
Ennen purkamista myyjän on yleensä annettava välittäjälle mahdollisuus korjata virheensä, ellei kyseessä ole niin vakava rikkomus, ettei luottamusta voida palauttaa. Ammattitaitoinen välittäjä pyrkii aina ratkaisemaan ongelmat neuvottelemalla.
Johtopäätökset
- Lue toimeksiantosopimus huolellisesti läpi ennen allekirjoittamista ja varmista, että ymmärrät kaikki palkkion ja kulujen yksityiskohdat. Varmista, että sopimuksen kesto ja mahdolliset markkinointikulut on kirjattu selkeästi ylös, jotta vältyt epäselvyyksiltä myöhemmin.
- Ole täysin avoin asunnon kunnosta ja kerro välittäjälle kaikki tiedossasi olevat viat tai taloyhtiön tulevat remontit heti alussa. Tämä rehellisyys on paras vakuutuksesi, sillä se ehkäisee tehokkaasti kaupan jälkeiset riitatilanteet ja mahdolliset hinnanalennusvaatimukset ostajan suunnalta.
- Luota ammattitaitoisen kiinteistönvälittäjän näkemykseen markkinatilanteesta ja asunnon oikeasta hintatasosta vuonna 2026, sillä realistinen hinnoittelu on avain nopeaan kauppaan. Hyvä välittäjä osaa hyödyntää oikeat markkinointikanavat ja tavoittaa juuri ne ostajat, jotka etsivät kaltaistasi asunto-osaketta tässä markkinatilanteessa.
- Seuraa myyntiprosessin etenemistä aktiivisesti ja pyydä välittäjältä säännöllisesti raportit esittelyistä sekä saadut yhteydenotot sopimuskauden aikana. Jos kauppoja ei synny neljän kuukauden kuluessa, arvioi tilanne uudelleen välittäjän kanssa ja tee tarvittavat muutokset myyntistrategiaan tai hintapyyntöön.
