Remontti ja asunnon myynti: verotus ja vähennykset
Johdanto
Asunnon tai kiinteistön remontointi ennen myyntiä voi säästää tuhansia euroja luovutusvoittoverossa 2026. Verottaja tekee tarkan eron perusparannusten ja vuosikorjausten välillä, mikä vaikuttaa suoraan lopulliseen verolaskuun.
Oikein kohdistetut vähennykset ja huolellinen dokumentointi varmistavat, että saat täyden hyödyn tekemistäsi investoinneista. Selkeät säännöt auttavat välttämään kalliit virheet myyntiprosessin aikana.
Artikkelin pääkohdat
- Erota perusparannukset ja vuosikorjaukset toisistaan huolellisesti, sillä vain asunnon laatutasoa nostavat perusparannusmenot voidaan lisätä suoraan hankintamenoon ja vähentää tehokkaasti maksettavasta myyntivoittoverosta.
- Säilytä kaikki remontteihin liittyvät kuitit ja urakkasopimukset tarkasti, jotta voit todentaa verottajalle tehdyt investoinnit ja pienentää maksettavan luovutusvoittoveron määrää asunnon myynnin yhteydessä.
- Selvitä taloyhtiön isännöitsijältä, onko tehdyt remontit rahastoitu vai tuloutettu yhtiön kirjanpidossa, sillä rahastoidut rahoitusvastikkeet voidaan vähentää asunnon myyntihinnasta verotettavaa voittoa laskettaessa.
- Vertaa aina todellisia remonttikuluja ja hankintameno-olettamaa keskenään, jotta voit valita verotuksellisesti edullisimman tavan ilmoittaa asunnon tai kiinteistön myynnistä syntyvä voitto tai mahdollinen tappio.
Remonttien merkitys asunnon myyntivoittoverotuksessa
Asunnon myynnistä saatava voitto on Suomessa pääomatuloa, josta maksetaan luovutusvoittoveroa. Veroprosentti on 30 prosenttia 30 000 euroon asti ja sen ylittävältä osalta 34 prosenttia. Kuten tässä artikkelissa kerrotaan, asunnon myyntivoiton verotus määräytyy pääomatuloina.
Luovutusvoiton laskentakaava pähkinänkuoressa
Luovutusvoitto lasketaan vähentämällä asunnon myyntihinnasta sen hankintameno ja myyntiin liittyvät kulut. Hankintameno sisältää asunnon alkuperäisen ostohinnan, varainsiirtoveron ja mahdolliset perusparannusmenot.
Myyntikuluja ovat esimerkiksi kiinteistönvälittäjän palkkio, kuntotarkastusmaksut ja mahdolliset myyntiasiakirjojen hankintakulut. Kaikki nämä erät pienentävät verotettavaa voittoa suoraan.
On olennaista erottaa, mitkä remontit katsotaan perusparannukseksi ja mitkä vuosikorjaukseksi. Vain perusparannusmenot voidaan lisätä hankintamenoon myyntihetkellä.
Lisätietoja verotuksesta ja ilmoittamisesta löytyy luovutusvoiton ilmoittaminen verottajalle -sivulta.
Remonttikulujen rooli verotettavan voiton pienentämisessä
Kun asunnon myyntihinnasta vähennetään suurempi hankintameno, verotettava voitto pienenee. Tämä tarkoittaa suoraan pienempää verolaskua myyjälle.
Esimerkiksi Jani osti asunnon 200 000 eurolla ja teki siihen 20 000 euron perusparannusremontin. Myydessään asunnon 250 000 eurolla, hän laskee voiton 250 000 – (200 000 + 20 000) = 30 000 euroa.
Ilman remonttikulujen vähentämistä voitto olisi ollut 50 000 euroa. Jani säästää tässä tapauksessa merkittävän summan verotuksessa.
Perusparannus vs. vuosikorjaus: Miten ne eroavat?
Verottaja jakaa remontit kahteen kategoriaan niiden laajuuden ja tarkoituksen mukaan. Tämä jako määrittää, miten kulut voidaan vähentää verotuksessa.
Perusparannus ja vuosikorjaus käsitellään eri tavoin riippuen siitä, onko kyseessä oma koti vai sijoitusasunto. Tässä keskitytään nimenomaan asunnon myyntitilanteeseen.
Perusparannus nostaa asunnon laatutasoa
Perusparannuksella tarkoitetaan asunnon tai kiinteistön laajentamista, muuttamista tai varustetason nostamista. Se tekee asunnosta paremman kuin se on aiemmin ollut.
Esimerkkejä perusparannuksesta ovat kylmän ullakon muuttaminen asuinhuoneeksi tai saunan rakentaminen asuntoon, jossa sitä ei ole ollut. Myös materiaalien tuntuva parantaminen, kuten muovimaton vaihtaminen tammiperkettiin, katsotaan perusparannukseksi.
Nämä menot lisätään asunnon hankintamenoon. Ne vähentävät myyntivoittoa riippumatta siitä, kuinka kauan remontista on kulunut aikaa.
Vuosikorjaus palauttaa asunnon alkuperäiseen kuntoon
Vuosikorjaus tarkoittaa asunnon tai kiinteistön saattamista sellaiseen kuntoon, jossa se on aiemmin ollut. Kyse on kulumisen ja vanhenemisen korjaamisesta.
Tyypillisiä vuosikorjauksia ovat seinien maalaus, tapetointi tai rikkkoutuneen kodinkoneen vaihtaminen vastaavaan uuteen. Myös parketin hiominen ja lakkaaminen luokitellaan yleensä vuosikorjaukseksi.
Vuosikorjausmenot voidaan vähentää myyntivoitosta vain, jos ne on tehty asunnon myyntikuntoon saattamiseksi juuri ennen myyntiä. Muussa tapauksessa niitä ei voi hyödyntää myyntivoittoverotuksessa.
Esimerkki: Keittiöremontin verokohtelu
Liisa päätti remontoida keittiönsä ennen asunnon myyntiä 2026. Hän vaihtoi vanhat kaapit uusiin ja asensi samalla integroidut kodinkoneet, joita asunnossa ei aiemmin ollut.
Koska keittiön varustetaso nousi, osa kuluista katsottiin perusparannukseksi. Kaappien uusiminen vastaavilla olisi ollut vuosikorjausta, mutta tason nosto muutti tilanteen.
Liisa pystyi lisäämään perusparannusosuuden asunnon hankintamenoon. Tämä pienensi hänen maksettavaa luovutusvoittoveroaan asunnon kaupan jälkeen.
Asunto-osakeyhtiön remontit ja rahoitusvastikkeet
Asunto-osakkeiden kohdalla tilanne on hieman monimutkaisempi kuin kiinteistöissä. Taloyhtiö tekee usein suuria remontteja, jotka osakas maksaa rahoitusvastikkeena.
Osakkaan maksamien vastikkeiden vähennyskelpoisuus riippuu siitä, miten taloyhtiö käsittelee ne kirjanpidossaan. Tämä on kriittinen tieto asunnon myyjälle.
Tulouttaminen vs. rahastointi taloyhtiön kirjanpidossa
Jos taloyhtiö tulouttaa rahoitusvastikkeet, ne katsotaan yhtiön tuloksi. Tällöin osakas voi vähentää vastikkeet vuokratuloistaan, jos asunto on vuokrattuna.
Jos taas taloyhtiö rahastoi vastikkeet, ne lisätään osakkaan asunnon hankintamenoon. Tämä hyödyttää myyjää vasta asunnon myyntihetkellä.
Myyjän on tarkistettava isännöitsijäntodistuksesta tai isännöitsijältä, miten remontit on käsitelty. Rahastoidut vastikkeet pienentävät myyntivoittoveroa suoraan.
Taloyhtiölainan vaikutus myyntihintaan ja verotukseen
Asunnon velaton hinta sisältää myyntihinnan ja asunnon osuuden taloyhtiön lainoista. Verotuksessa myyntihintana pidetään yleensä velatonta hintaa, jos ostaja ottaa lainaosuuden vastattavakseen.
Kun lasketaan luovutusvoittoa, hankintamenoon lisätään ne lainaosuudet, jotka on maksettu pois tai jotka on rahastoi taloyhtiön kirjanpidossa. Tuloutettuja vastikkeita ei voi lisätä hankintamenoon.
Tämä ero voi olla merkittävä, jos taloyhtiössä on tehty esimerkiksi kallis putkiremontti. Myyjän on oltava tarkkana laskelmien kanssa.
Kiinteistön remontit ja omakotitalon myynti
Kiinteistöjen, kuten omakotitalojen, kohdalla remontit kohdistuvat usein sekä rakennukseen että tonttiin. Verottaja hyväksyy molemmat perusparannuksina, jos ne nostavat kiinteistön arvoa.
Kiinteistön myynnissä on huomioitava, että kaikki rakennusluvan varaiset työt ovat lähes poikkeuksetta perusparannusta. Myös tontin parannukset lasketaan mukaan.
Maanrakennustyöt ja pihan perusparannus
Pihan asfaltointi, salaojien uusiminen tai jätevesijärjestelmän rakentaminen ovat tyypillisiä kiinteistön perusparannuksia. Nämä kulut voidaan lisätä kiinteistön hankintamenoon.
Esimerkiksi Matti teetti omakotitaloonsa salaojaremontin ja uusi samalla pihan istutukset. Salaojaremontti on selkeä perusparannus, joka pidentää rakennuksen käyttöikää.
Pihan istutusten kohdalla verottaja on tarkempi. Jos kyse on vain vanhojen kasvien uusimisesta, se voi olla vuosikorjausta, mutta kokonaan uusi pihasuunnitelma on perusparannusta.
Rakennustekniset parannukset ja energiatehokkuus
Energiatehokkuuden parantaminen on nykyään yleinen syy remontoida. Lämmitysjärjestelmän vaihto öljystä maalämpöön on oppikirjaesimerkki perusparannuksesta.
Myös ikkunoiden vaihtaminen energiatehokkaampiin tai lisäeristyksen asentaminen yläpohjaan katsotaan tason nostoksi. Nämä kulut ovat vähennyskelpoisia myyntivoittoverotuksessa.
On hyvä muistaa, että työn osuudesta on voinut saada kotitalousvähennystä. Samaa kulua ei voi vähentää kahteen kertaan, joten kotitalousvähennyksen osuus on poistettava remonttikuluista verotuksessa.
Hankintameno-olettama ja sen vaikutus remonttivähennyksiin
Suomen verolainsäädäntö tarjoaa vaihtoehdon todellisten kulujen vähentämiselle. Tätä kutsutaan hankintameno-olettamaksi.
Hankintameno-olettama on joko 20 tai 40 prosenttia asunnon myyntihinnasta. Sen käyttö riippuu siitä, kuinka kauan asunto on omistettu.
Milloin hankintameno-olettamaa kannattaa käyttää?
Jos olet omistanut asunnon alle 10 vuotta, hankintameno-olettama on 20 prosenttia. Jos omistusaika on vähintään 10 vuotta, olettama nousee 40 prosenttiin.
Hankintameno-olettamaa kannattaa käyttää, jos asunnon alkuperäinen ostohinta ja remonttikulut ovat yhteensä pienemmät kuin olettama. Tämä on yleistä pitkään omistetuissa asunnoissa.
Esimerkiksi jos myyt 300 000 eurolla asunnon, jonka olet omistanut 15 vuotta, voit vähentää 120 000 euroa (40 %). Jos ostohinta ja remontit olivat vain 80 000 euroa, olettama on edullisempi.
Remonttikulujen hukkaaminen hankintameno-olettaman myötä
On tärkeää ymmärtää, että jos valitset hankintameno-olettaman, et voi vähentää mitään muita kuluja. Remonttikulut, varainsiirtovero ja välityspalkkio sisältyvät tällöin olettamaan.
Tämä tarkoittaa, että kalliitkaan remontit eivät tuo lisähyötyä, jos olettama on silti suurempi kuin todelliset kulut. Laskelmat kannattaa tehdä huolellisesti molemmilla tavoilla.
Monet asunnonmyyjät tekevät virheen ilmoittamalla sekä remontit että olettaman. Verottaja valitsee näistä aina verovelvolliselle edullisemman vaihtoehdon.
Dokumentointi ja kuittien säilyttäminen
Verottaja vaatii näyttöä tehdyistä remonteista ja niiden kustannuksista. Ilman asianmukaisia kuitteja ja sopimuksia vähennyksiä ei hyväksytä.
Dokumentointi on myyjän vastuulla. Kuitit on säilytettävä vähintään kuusi vuotta sen vuoden lopusta, jona asunnon myynti on tapahtunut.
Digitaalinen arkistointi ja verottajan vaatimukset
Paperiset kuitit haalistuvat nopeasti, joten ne kannattaa skannata tai valokuvata digitaaliseen muotoon. Verohallinto hyväksyy digitaaliset tallenteet tositteina.
Lisätietoja verotusilmoituksesta löydät verotus-asunnon myynti-ilmoitus.
Verovapaa myynti ja remontit
Suomessa asunnon myyntivoitto on verovapaata, jos olet omistanut asunnon vähintään kaksi vuotta ja käyttänyt sitä omana tai perheesi vakituisena asuntona.
Tässä tilanteessa remonttikuluilla ei ole merkitystä verotuksen kannalta. Ne kuitenkin vaikuttavat asunnon markkina-arvoon ja siten saatavaan myyntihintaan.
Oman asunnon luovutusvoiton verovapaus
Kun kahden vuoden asumis- ja omistusaika täyttyy, myyntivoittoa ei tarvitse ilmoittaa veroilmoituksessa. Tämä on merkittävä etu suomalaisille kodinomistajille.
Jos kuitenkin myyt asunnon ennen kahden vuoden määräaikaa, remonttikulut nousevat arvoonsa. Tällöin jokainen euro, jonka voit vähentää voitosta, on kotiinpäin.
Esimerkiksi jos joudut muuttamaan työn perässä jo puolentoista vuoden jälkeen, remontit pienentävät verotaakkaasi. Ole siis tarkkana kuittien kanssa heti ostohetkestä alkaen.
Remontit ennen kahden vuoden määräajan täyttymistä
Jos suunnittelet asunnon myyntiä pian ostamisen jälkeen, remonttien ajoitus on tärkeää. Voit nostaa asunnon arvoa remonteilla ja odottaa verovapauden täyttymistä.
Tällöin saat remontista saatavan arvonnousun kokonaan itsellesi ilman verottajan osuutta. Tämä on taloudellisesti järkevin tapa toimia, jos elämäntilanne sen sallii.
Muista, että verovapaus koskee vain sitä osaa kiinteistöstä tai osakkeista, joka on ollut omassa käytössä. Jos olet vuokrannut osan asunnosta, verotus muuttuu monimutkaisemmaksi.
Johtopäätökset
- Säilytä kaikki remontteihin liittyvät kuitit ja sopimukset huolellisesti, sillä ne ovat ainoa tapasi osoittaa verottajalle asunnon hankintamenon kasvu myyntihetkellä. Tunnista perusparannuksen ja vuosikorjauksen välinen ero ajoissa, jotta voit optimoida verotuksesi oikeaoppisesti ja välttää mahdolliset jälkiverot epäselvissä tilanteissa.
- Selvitä isännöitsijältä hyvissä ajoin ennen myyntiä, miten taloyhtiön suuret remontit on käsitelty kirjanpidossa, sillä rahastoidut yhtiölainaosuudet voivat pienentää verotettavaa myyntivoittoasi merkittävästi. Tämä tieto on olennainen osa asunnon myyntisuunnitelmaa ja auttaa sinua hahmottamaan käteen jäävän kauppahinnan tarkemmin jo ennen ensimmäistäkään näyttöä.
- Hyödynnä asiantuntevan kiinteistönvälittäjän osaamista asunnon hinnanmäärityksessä ja verotuksellisten seikkojen läpikäynnissä, jotta voit keskittyä olennaiseen eli onnistuneeseen asuntokauppaan ja uuteen elämänvaiheeseen. Ammattilainen osaa kertoa, miten tehdyt remontit vaikuttavat asunnon kysyntään ja miten ne kannattaa esitellä potentiaalisille ostajille markkinoinnissa 2026.
- Laske aina huolellisesti, onko hankintameno-olettaman käyttö sinulle edullisempaa kuin todellisten kulujen vähentäminen, erityisesti jos olet omistanut asunnon tai kiinteistön jo yli kymmenen vuoden ajan. Tämä yksinkertainen vertailu voi säästää huomattavia summia rahaa, jotka muuten päätyisivät verottajalle tarpeettomasti myyntivoittoveron muodossa.
