Kiinteistön myynti – mitä sinun kannattaa tietää etukäteen?

Kiinteistön myynti on monivaiheinen projekti, ja sekä myyjän että ostajan tulee muistaa huolehtia monista asioista siihen liittyen. Saatat esimerkiksi pohtia, miten kiinteistön myynti oikeastaan etenee käytännössä, tai miksi lainhuuto on tärkeä osa kiinteistökauppaa. Tähän artikkeliin on koottu tietoa yleisimmistä kiinteistön myynnin erityispiirteistä, jotta kiinteistökaupan teemat tulisivat sinulle tutuiksi jo ennen omia kauppojasi.

Mitä kiinteistön myynnillä tarkoitetaan?

Kun suunnittelet kiinteistön myyntiä tai ostoa, aluksi on hyvä käydä läpi, mitä kiinteistön kauppa oikeastaan tarkoittaa. Tiivistettynä kiinteistökaupalla viitataan kiinteistön, sen määräalan tai määräosan vastikkeelliseen luovutukseen.

Kiinteistöiksi lasketaan esimerkiksi omakoti- ja erillistalot, tontit, maa- ja metsätilat sekä vesialueet, ja Tilastokeskuksen määritelmässä kiinteistö on ”kiinteistörekisteriin kiinteistönä merkitty maa- tai vesialueen omistuksen yksikkö. Kiinteistöön kuuluvat sillä sijaitsevat kiinteistön omistajan omistamat rakennukset ja kiinteät laitteet.”

Kiinteistön myynnin eteneminen

Tavallisesti kiinteistön myynnissä on neljä vaihetta. Ensin myytävästä kiinteistöstä tehdään myynti-ilmoitus, joka sisältää kaikki tarvittavat yksilöintitiedot kiinteistöstä, kuten osoitteen ja kiinteistötunnuksen. Hyvässä myynti-ilmoituksessa kohteesta pyritään välittämään mahdollisimman kattava kuva, ja kaikkien tietojen tulee pitää paikkansa. On tärkeää, että myynti-ilmoitukseen mahdollisesti livahtaneista virheellisistä tiedoista kerrotaan ostajalle ennen kauppojen tekemistä.

Kun myynti-ilmoitus ja kiinteistön esittely ovat onnistuneet ja kiinteistöstä on kiinnostuttu, siitä saadaan yksi tai useampi ostotarjous, joilla kiinteistön potentiaaliset ostajat tarjoavat haluamaansa summaa kirjallisesti. Tarjoukseen on kirjattu myös sen voimassaoloaika ja muut ehdot, kuten kuntotarkastusehto.

Kun myyjä vastaanottaa ostotarjouksen, hän voi joko hyväksyä tai hylätä sen, tai tehdä tarjouksen tekijälle vastatarjouksen. Useimmiten vastatarjousta käytetään silloin, kun myyjä on halukas taipumaan pyyntihinnastaan, mutta ei aivan ostajan ehdotuksen verran.

Kun myyjä ja ostaja ovat yhtä mieltä kaupan ehdoista, myyjä hyväksyy tarjouksen, molemmat osapuolet allekirjoittavat kauppakirjan ja kaupanvahvistaja vahvistaa kaupan.

Välityspalkkiot kiinteistön myynnissä vaihtelevat

Valtaosa kiinteistönvälittäjistä perii palkkiona tietyn prosenttiosuuden asunnon myyntihinnasta tai velattomasta myyntihinnasta. Yleisimmin välityspalkkio on 2–5 prosenttia toteutuneesta kauppahinnasta, ja siksi omalla alueellasi toimivia välittäjiä kannattaa vertailla, jotta saat tarkan arvion juuri sinun kiinteistösi välityspalkkiosta.

Osa välittäjistä lisää välityspalkkioon myös muita kuluja, kuten valokuvauksen, asunnon ehostuksen ja erilaisia asiakirjakuluja, joten nämä tekijät kannattaa pitää mielessä, kun vertailet välittäjiä. Välittäjältä kannattaa myös kysyä, mitä kuluja sinulle jää, jos asunto ei menekään kaupaksi, sillä osa välittäjistä ei veloita tällaisessa tilanteessa mitään, kun taas osa laskuttaa sinua markkinoinnista ja muusta jo tehdystä työstä.

Meillä Kotivaihtoon.com:illa välityspalkkio on aina 1 %.

Lainhuudatusvelvollisuus kuuluu jokaiselle kiinteistön ostajalle

Monet ensi kertaa kiinteistökauppoja suunnittelevat saattavat pohtia, mitä lainhuuto tarkoittaa. Lainhuudolla tarkoitetaan sitä, että asuntokaupassa ostajalle siirtyvä kiinteistön omistusoikeus merkitään lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin. Se puolestaan on julkinen rekisteri, johon kirjataan kaikkien kiinteistöjen omistajatiedot eli lainhuudot, kiinteistöön kohdistuvat kiinnitykset sekä mahdolliset siihen kohdistuvat oikeudet, kuten vuokraoikeudet.

Kaikkia koskevasta lainhuudatusvelvollisuudesta on säädetty Suomen laissa. Se tarkoittaa sitä, että jokaisella kiinteistön ostajalla on velvollisuus hakea lainhuutoa kiinteistölle, sen määräosalle tai määräalalle. Kiinteistön luovutuskirjan, toiselta nimeltään kauppakirjan, allekirjoituksen jälkeen alkaa kuuden kuukauden määräaika, jolloin kiinteistön uuden omistajan täytyy hakea lainhuutoa.

Jos lainhuutoa ei haeta määräajassa, omistaja voidaan määrätä hakemaan sitä sakkojen uhalla. Siksi lainhuudatusvelvollisuus on yksi tärkeimmistä asioista muistaa, kun olet tekemässä kiinteistökauppoja. Kun kiinteistö luovutetaan, uuden omistajan maksettavaksi tulee myös varainsiirtovero.

Onnistuuko kiinteistön myynti ilman lainhuutoa?

Lainhuudon kirjaamisella on tärkeitä oikeusvaikutuksia, sillä jos kiinteistön omistaja ei ole lainhuudattanut kiinteistöään, hän ei esimerkiksi voi hakea kiinteistölleen kiinnityksiä tai käyttää sitä velkansa vakuutena.

Käytännössä yksi kiinteistön lainhuudatuksen tärkeimmistä oikeusvaikutuksista huomataan, jos kiinteistön myyjä on luovuttanut saman kiinteistön kahdelle eri taholle. Tällöin ensimmäisenä lainhuutoa hakenut ostaja saa suojan omistukselleen, vaikka hän olisi tehnyt kaupat myöhemmin. Tällaisessa tilanteessa kuitenkin edellytetään sitä, että myöhempi ostaja ei ole ollut tietoinen aiemmasta kaupasta.

Jos kauppakirjat on allekirjoitettu peräkkäisinä päivinä ja niille molemmille haetaan lainhuutoa samana päivänä, aiemmin tehty kauppa on yleensä etusijalla. Kiinteistön kauppa voidaan siis tehdä ilman lainhuutoa, mutta sillä voi olla kiinteistön omistajalle hyvin ikäviä seurauksia, joten lainhuutovelvollisuutta kannattaa noudattaa.

Käsirahan käyttö kiinteistön myynnissä

Kiinteistökaupassa käsirahalla tarkoitetaan ostotarjoukseen liittyvää vakuutta, ja sen tarkoitus on varmistaa kaupan toteutuminen: kun välitysliike tai asunnon myyjä on saanut käsirahallisen ostotarjouksen, uusia tarjouksia ei voida ottaa vastaan ennen kuin käsiraha on palautettu tarjouksen tekijälle, tai jos käsirahan on sovittu jäävän toimeksiantajalle.

Jos kiinteistökaupassa käytetään käsirahaa, ostaja on tehnyt asunnosta ostotarjouksen, johon on merkitty tarjouksen vakuutena käytettävä rahasumma, jonka ostaja sitten maksaa joko suoraan myyjälle tai välitysliikkeen asiakasvaratilille, jos myynnissä on käytetty kiinteistönvälittäjää. Käsirahaa ei enää käytetä useimmissa kiinteistökaupoissa.

Yhteisomistuksessa olevan kiinteistön myynti

Ellei toisin ole sovittu, yhteisesti omistettavan kiinteistön omistajat omistavat samansuuruiset osuudet kiinteistöstä. Jokaisella omistajalla on oikeus määrätä omasta osuudestaan, mutta koko kiinteistöön vaikuttaviin toimenpiteisiin ei yleensä saa ryhtyä ilman muiden yhteisomistajien suostumusta, ellei sillä esimerkiksi suojata kiinteistöä jollakin tavalla.

Jotta yhteisomistuksessa oleva kiinteistö voidaan myydä, kaikkien yhteisomistajien tulee suostua siihen, ja tämä on myös kaikista helpoin ja mukavin tapa myydä yhteisomistuksessa oleva kiinteistö. Jokainen yhteisomistajista voi myydä oman osuutensa kiinteistöstä, mutta jos kukaan muista yhteisomistajista ei halua ostaa hänen osuuttaan, on hyvin epätodennäköistä, että myöskään ulkoinen osapuoli haluaisi ostaa sen.

Kiinteistö voidaan myös lohkoa, mikä tarkoittaa sen jakamista pienempiin kiinteistöihin, jotka sitten jaetaan yhteisomistajien kesken heidän omistamiensa osuuksien mukaisesti. Lohkomista voi hakea vain yksi yhteisomistajista, ja siihen ei tarvita kaikkien yhteisomistajien lupaa.

Aina jakaminen ei kuitenkaan ole mahdollista, ja kukaan ei välttämättä halua ostaa myytävää osuutta kiinteistöstä. Tällaisessa tapauksessa yhteisomistussuhteen purkaminen on ainoa keino päästä omistuksesta eroon. Silloin tuomioistuin voi muiden yhteisomistajien kuulemisen jälkeen määrätä kiinteistön myytäväksi, ja jos se katsotaan tarpeelliseksi, oikeuden täytyy määrätä uskottu mies vastaamaan kiinteistön myynnistä ja kauppahinnan jakamisesta.

Kuolinpesän kiinteistön myynti

Kun kuolinpesän varallisuutta ei ole jaettu, se kuuluu perinnönjakoon asti kuolinpesälle. Kuolinpesän kiinteistön myynti voidaan silti toteuttaa ennen perinnönjakoa, sillä usein myynti on pakollinen toimenpide, jotta perillisten perintöverot kyetään maksamaan. Kiinteistön myynti myös useimmiten helpottaa perinnönjakoa usealle perilliselle, sillä monia kiinteistöjä ei ole mahdollista jakaa järkevällä tavalla käytännössä.

Kun kuolinpesän kiinteistö myydään ennen perinnönjakoa, se on pesän osakkaiden jaottomassa yhteisomistuksessa, mikä tarkoittaa sitä, että kaikkien osakkaiden täytyy päättää sen myymisestä yhdessä. Jos tässä ei onnistuta, kuolinpesään voidaan hakea pesänselvittäjää, joka hallitsee pesän omaisuutta ja valmistelee sen jakamista varten. Jos osakkaat eivät siltikään pääse yhteisymmärrykseen kuolinpesän kiinteistön myynnistä, pesänselvittäjällä on oikeus hakea tuomioistuimelta lupaa sen myymiseen.

Kuolinpesä toimii myyntitilanteessa asunnon myyjänä siinä missä kuka tahansa muukin. Siksi kiinteistön myynti tapahtuu samoin kuin muutkin kiinteistökaupat, ja kaikkien kuolinpesän osakkaiden täytyy kirjoittaa kauppakirja. Kuitenkin esimerkiksi käytännön syistä vain yksi osakas voidaan valtuuttaa hoitamaan kauppaan liittyviä asioita muiden puolesta.